[임장일지 구성남 소액투자] 구)성남 은행 1구역

[프롤로그]

본인은 부동산 투자기에서 언급했듯이 현재 자금은 충분하지 않으며 (5천만~1억원)

1주택 이상 소유 한 관계로 추가 주택구입시 취득세 중과 (8~12%) 문제가 있으며

소액투자로 언젠가는 아파트로 변신할수 있는 빨간벽돌이 즐비한 곳을

주요 투자처로 찾고 있었다

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이에 공동주택가격 1억미만 (주택수와 상관없이 취득세 1.1%)

전세 끼고 구매시 초기 투자 금액 1억 미만

강남 접근성이 좋고 구역 소유자들이 재개발의지가 있는 곳을 찾던중

최근 핫한 구성남 재개발 구역을 찾던 중 은행 1구역을 알게 되었으며

이에 지난 해부터 임장 및 부동산 브리핑을 통해 공부해온 은행 1구역에 대해 포스팅 하고자 한다

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[위치, 입지조건]

성남시 중원구 은행동 일대 (아래 지도 표시부분)

아래 지도에 보이는 바와 같이 8호선 남한산성역입구역에서 도보로는 좀 멀지만 마을버스로 이동 가능 (오르막)

양 옆에 은행근린공원과 자혜공원, 성남시식물원이 있어 만약 아파트가 지어진다면

숲세권 아파트가 될 것 같다

추가로 위례-삼동선 개통시 신구대 근처로 지하철 역이 생길 가능성이 높아서

더블 역세권 효과를 누릴것으로 예상된다

자차 이동시 위례신도시까지 약 10분정도 소요되며 뒤쪽 순환도로로 이동시 남한산성 등산로와

바로 접해 있어 남한산성 등반도 매우 유리하다

은행동 지도

[동네 분위기 외관]

아래 그림에서 보다시피 매우 가파른 오르막에 주차도 쉽지 않은 분위기 이며

빨간 벽돌의 4층내외의 빌라다 정말 따닥따닥 붙어 있어서

하루빨리 재개발이 시급해 보이는 분위기 이다

듣기로는 작년 겨울 한파때 동파 누수가 정말 많이 발생했으며,

여름 장마철에 하수 역류등 기본 주거 환경이 매우 열악하여

중원구청 담당자가 거의 상주 하다시피 하였다고 한다

 

외관은 위와 같지만

내부 리모델링을 한 집들이 많이 있어 리모델링을 할 경우

상대적으로 초기투자금을 적게 투자 할수 있는 이점을 부동산에서 강조한다

 

 

 

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주요 세입자들은 신구대 학생, 성남 타지역 재개발 이주 주민 등 이다

현재 재개발 추진위 조직이 활동 중이며, 현재 경기도공공재개발 사업후보지 공모에

신청 하였으며, 올해 6월에 공공재개발 후보지 선정 여부가 결정 된다고 한다

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[투자 포인트]

1. 최근 구성남은 주지하시다시피 재개발이 매우 활발한 지역이며

이미 재개발이 어느정도 많이 진행된 지역은 프리미엄이 매우 높게 형성되어 있어

내가 생각하는 예산 (5천~1억원)으로는 투자가 불가능 하다

성남 은행 1구역은 작년부터 눈여겨 본 결과 '20년 초기 투자금 3천~5천만원에 투자 가능하였으며

최근 약 1억원 +알파로 초기 투자금이 형성 되어있다

(전국적인 집값상승의 영향이나 추후 재개발 단계 진행시 프리미엄은 더 오를것으로 보인다)

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2. 올해 공시지가 상승으로 공동주택가 1억원 이상의 주택이 늘어났으나

일부 공주가 1억 미만의 주택은 1.1%의 취득세로 등기가 가능하다

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3. 작년부터 눈여겨 본 결과 투자자들의 유입이 많이 되었으며,

지도에서 보는바와 같이 빌라들이 정말 밀집되어 있어서 소유주가 2900세대 가까이 되는점

부지대비 세대수가 많아 재개발시 사업성 문제가 있어

그동안의 재개발 검토에서 배제되었던점

(공공주차장 부지, 공공부지 편입등 이슈 해결시 가능하다고는 한다)

이와 같은 부분이 재개발의 불확실성으로 보이긴 한다

(어떤 블로그에서는 원수에게 추천하라는 말도 있으나 투자는 본인 판단에 맞게 하면 된다고 본다)

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4. 하지만, 소액투자로 조급하지 않고 장기간 (10년~15년) 이상 본다면

미성년 자녀 증여용으로 생각하고 길게 본다면

재개발 단계가 진행됨에 따라 프리미엄 인상을 고려한다면

위와 같은 빨간벽돌에 열악한 주거환경의 구역은 언젠가는 재개발이 될 것이라고 본다

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[ 총평]

무주택자의 경우 소액 투자에는 다소 무리가 있으나,

1주택 또는 다주택자의 경우 임대사업자 등록을 통해 장기 임대 목적으로 푹 묵혀둔다면

향후 10~15년 뒤에 효자가 되어 돌아오지 않을까 생각하며

본인의 투자 스타일에 부합하여 고려해볼만 하다고 생각함

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혹시 은행1구역에 관심이 있으신분은

쪽지나 댓글을 주시면 정보받은 부동산을

안내드리겠습니다 ~^^

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